Yunanistan gayrimenkul yatırımı denilince akla hemen Atina veya Santorini gelebilir. Ancak deneyimli yatırımcılar artık farklı bir strateji izlemektedir: radar altında kalan, deniz manzaralı ama çok daha uygun fiyatlı bölgeleri erken keşfetmek. Bu rehberde, Selanik'ten Halkidiki'ye, Taşoz'dan Peloponez'e uzanan ve Türk yatırımcılar için olağanüstü fırsatlar sunan yunanistan yatırım bölgelerini kapsamlı biçimde ele alıyoruz.

Yunanistan ucuz sahil evi arayanlar için iyi haber şu: ülkenin kuzeyinde ve güneydeki bazı kıyı kasabalarında hâlâ 80.000 € ile 180.000 € arasında deniz manzaralı mülk bulmak mümkün. Üstelik bu bölgelerdeki yunanistan kira getirisi oranları, popüler adalara kıyasla çok daha cazip seviyelerde seyrediyor.

Neden Şimdi Yunanistan'da Yatırım Yapmalısınız?

Yunanistan emlak piyasası, 2013–2017 krizinin ardından güçlü bir toparlanma sürecine girmiştir. 2020'den bu yana yabancı yatırımcı talebi rekor seviyelere yaklaşmış; özellikle kısa dönem kiralama ve Golden Visa programı sayesinde yunanistan yatırım amaçlı ev talebi hiç bu kadar güçlü olmamıştı.

Türk yatırımcılar için Yunanistan'ın sunduğu avantajlar:

• Coğrafi yakınlık: Türkiye'ye sınır komşusu, doğrudan uçuş bağlantıları

• Avrupa Birliği üyeliği: Hukuki güvence, şeffaf tapu sistemi

• Golden Visa: 250.000 € ve üzeri yatırımla oturma izni

• Airbnb ve kısa dönem kiralama: Yüksek turist akışı sayesinde %6–%12 getiri potansiyeli

• Düşük giriş maliyeti: Popüler olmayan bölgelerde 80.000 €'dan başlayan fiyatlar

• Kira enflasyonu: Atina ve kıyı şeridinde yıllık %8–%15 kira artışı

Yunanistan Golden Visa: Yatırımcı İçin Ne Anlam İfade Ediyor?

Yunanistan Golden Visa programı, Türk yatırımcılar arasında giderek daha fazla ilgi görmeye başlamaktadır. 250.000 € ve üzerindeki gayrimenkul yatırımıyla Yunanistan oturma izni elde etmek mümkündür. Bu program, AB içinde seyahat özgürlüğü, çocuklar için Avrupa eğitim imkânı ve güçlü bir plan B seçeneği sunmaktadır.

Önemli detaylar:

• Minimum yatırım tutarı: 250.000 € (bazı bölgelerde 800.000 €'ya yükseltilmiştir)

• Atina, Selanik ve büyük adalarda eşik 800.000 €'ya çıkarılmıştır

• Halkidiki, Peloponez, Taşoz gibi bölgelerde 250.000 € eşiği hâlâ geçerlidir

• Oturma izni 5 yıl sürelidir, yenilenebilir

• Yatırımcının Yunanistan'da ikamet zorunluluğu yoktur

💡 Strateji İpucu: Golden Visa eşiğinin 250.000 € kaldığı bölgeler — Halkidiki, Peloponez, Taşoz ve diğer küçük adalar — hem daha uygun fiyatlı hem de daha yüksek kira getirisi sunmaktadır. Bu fırsat penceresi kapanmadan harekete geçmek büyük avantaj sağlayacaktır.

Yunanistan'da Gizli Yatırım Bölgeleri: Detaylı Rehber

Aşağıda, Türk yatırımcılar için özellikle cazip olan ve henüz tam anlamıyla keşfedilmemiş bölgeleri inceliyoruz. Her bölge için fiyat aralığı, kira getirisi ve Airbnb potansiyeli değerlendirilmiştir.

🏙️ Selanik (Thessaloniki)

💰 Ortalama Fiyat

80.000 € – 350.000 €

📈 Kira Getirisi

%5 – %8

🏖️ Yatırım Odağı

Kira Getirisi

✈️ Erişim

Direkt Uçuş İstanbul'dan

Selanik yatırım fırsatları, Türk yatırımcıların radarına son yıllarda en hızlı giren bölge olmuştur. Yunanistan'ın ikinci büyük şehri olan Selanik, yaklaşık 1 milyon nüfusu, köklü üniversiteleri ve canlı ekonomisiyle güçlü bir kiracı kitlesi sunmaktadır. Selanik'te yatırım için en iyi semtler arasında Ladadika, Kalamaria ve Ano Poli öne çıkmaktadır. Tarihi liman bölgesine yakın bu semtlerde deniz manzaralı daireler görece uygun fiyatlarla hâlâ bulmak mümkündür.

Selanik'in Airbnb getirisi, Atina ile kıyaslandığında oldukça cazip bir seviyededir. Yılın büyük bölümünde aktif olan turizm sezonu ve yoğun iş seyahati talebi sayesinde kısa dönem kiralama geliri önemli bir kaynak oluşturmaktadır. Ortalama doluluk oranı %65–%75 arasında seyretmektedir.

Türk yatırımcılar için Selanik, İstanbul'a direkt uçuşlarla sadece 45 dakika uzaklıktadır. Kültürel yakınlık, Türkçe konuşan yerel rehber ağları ve görece düşük giriş maliyetiyle Selanik, özellikle ilk Yunanistan yatırımı için ideal bir seçimdir. Proximate Investment, bu bölgede aktif portföy yönetimi sunmaktadır.

🏙️ Halkidiki

💰 Ortalama Fiyat

90.000 € – 500.000 €

📈 Kira Getirisi

%6 – %12 (sezonluk)

🏖️ Yatırım Odağı

Kısa Dönem Kiralama

✈️ Erişim

Selanik'e 1 Saat

Halkidiki satılık deniz manzaralı villa yatırımı arayanlar için Yunanistan'ın en cazip destinasyonlarından biridir. Üç yarımadasından oluşan bu bölge — Kassandra, Sithonia ve Athos — her biri farklı bir atmosfer ve yatırım profili sunmaktadır. Kassandra daha kalabalık ve ticari yapısıyla Airbnb yatırımına uygunken, Sithonia'nın sakin koyları lüks villa yatırımı arayanlar için idealdir.

Halkidiki'de kısa dönem kiralama yatırımı, yaz sezonunda olağanüstü getiriler sağlayabilmektedir. Haziran–Eylül arasında geceleme ücretleri ciddi seviyelere ulaşmakta, iyi konumdaki bir villa 4 aylık sezonda tüm yıllık maliyetini çıkarabilmektedir. Yunanistan'da Airbnb için en iyi bölgeler arasında Halkidiki her yıl üst sıralarda yer almaktadır.

Türk yatırımcılar için Halkidiki, hem tatil hem de yatırım amaçlı kullanıma en uygun bölgedir. Sezon dışı kişisel kullanım, sezon içi ise kira geliri stratejisi birçok Türk yatırımcı tarafından başarıyla uygulanmaktadır. 250.000 € yatırımla Golden Visa eşiğini de karşılayan bu bölge, çift avantaj sunmaktadır.

🏝️ Taşoz (Thasos)

💰 Ortalama Fiyat

60.000 € – 250.000 €

📈 Kira Getirisi

%7 – %11 (sezonluk)

🏖️ Yatırım Odağı

Kısa Dönem Kiralama

✈️ Erişim

Kavala'dan Feribot 35 Dk

Taşoz uygun fiyatlı ev arayanlar için Yunanistan'ın en az keşfedilmiş ama en büyük potansiyele sahip adalarından biridir. Mermer beyazı plajları, çam ormanları ve masum köy dokusuyla Taşoz, özellikle Doğu Avrupalı ve Türk turistlerin yoğun ilgi gösterdiği bir destinasyondur. Fiyatlar Ege adalarının çok altında seyretmekte; 100.000 € ile güzel bir deniz manzaralı ev bulmak hâlâ mümkündür.

Taşoz'da kısa dönem kiralama potansiyeli, ada ekonomisinin büyük bölümünü oluşturmaktadır. Yaz aylarında talep ciddi boyutlara ulaşmakta, özellikle Türkiye kaynaklı turist akışı adanın doluluk oranını yüksek tutmaktadır. Kavala'ya feribot bağlantısı, adayı giderek daha erişilebilir kılmaktadır.

Taşoz, Türk yatırımcılar arasında 'yeni keşif' kategorisinde hızla ön plana çıkmaktadır. Türkiye kıyılarına olan yakınlık, çok sayıda Türk turistin adayı tercih etmesi ve görece düşük mülk fiyatları; Taşoz'u özellikle düşük bütçeyle yüksek getiri sağlayan mülk arayışındaki yatırımcılar için ideal kılmaktadır.

🏛️ Peloponez

💰 Ortalama Fiyat

80.000 € – 400.000 €

📈 Kira Getirisi

%5 – %9

🏖️ Yatırım Odağı

Kira Getirisi + Sermaye

✈️ Erişim

Atina'ya 2–3 Saat

Peloponez yatırım amaçlı mülk arayanlar için Yunanistan'ın en zengin tarihi mirasını ve en güzel sahil şeridini sunan bölgesidir. Nafplio, Kalamata ve Kyparissia gibi kasabalar; artan turizm talebi, güzelleşen altyapısı ve hâlâ makul seyreden fiyatlarıyla dikkat çekmektedir. Yunanistan sahil evi yatırımı için Peloponez, özellikle uzun vadeli sermaye artışına odaklanan yatırımcılar açısından cazip fırsatlar sunmaktadır.

Peloponez'de Airbnb ve kısa dönem kiralama sektörü hızla büyümektedir. Özellikle Nafplio ve çevresindeki tarihi kule evleri (pyrgi), çok yüksek gecelik ücretlerle kiralanabilmektedir. Kalamata çevresindeki modern villalar ise daha uzun dönem tatil kiralamalarına yönelik güçlü talep çekmektedir.

Peloponez, Türk yatırımcıların 'keşif seyahati' yapıp ardından mülk edinme kararı aldığı bölgelerin başında gelmektedir. Atina'ya yakınlık, mükemmel iklim ve göreceli uygun fiyatlar bu bölgeyi özellikle tatil evi yatırımı stratejileri için cazip kılmaktadır.

🌺 Girit (Crete) – Batı Kıyıları

💰 Ortalama Fiyat

100.000 € – 600.000 €

📈 Kira Getirisi

%5 – %9

🏖️ Yatırım Odağı

Karma

✈️ Erişim

Direkt Uçuş İstanbul'dan

Girit satılık yatırım evi arayanlar için Yunanistan'ın en büyük ve en çok ziyaret edilen adası, tutarlı kira geliri ve güçlü sermaye artışı sunmaktadır. Heraklion ve Hanya çevresindeki fiyatlar son yıllarda hızla yükselmiş olsa da adanın batı kıyıları — özellikle Rethymno ve çevresi — hâlâ görece makul fiyatlarla öne çıkmaktadır. Girit'te Airbnb getirisi en yüksek adresler bu bölgede yoğunlaşmaktadır.

Girit, Yunanistan'da yıl boyu turizmin en aktif olduğu destinasyonlardan biridir. Özellikle Rethymno bölgesindeki kısa dönem kiralama yatırımları, uzun ve istikrarlı bir sezon sayesinde yıllık %8–%10 net getiri potansiyeli sunmaktadır.

İstanbul'dan direkt uçuş bağlantılarıyla kolayca erişilebilen Girit, Türk yatırımcılar için hem ikinci konut hem de gelir getiren yatırım açısından son derece cazip bir ada olmaya devam etmektedir.

Proximate Investment, Girit'teki aktif mülk arayışlarında Türk yatırımcılara rehberlik etmektedir.

⛵ İonya Adaları – Lefkada & Kefalonia

💰 Ortalama Fiyat

100.000 € – 800.000 €

📈 Kira Getirisi

%5 – %8

🏖️ Yatırım Odağı

Lüks Kiralama

✈️ Erişim

Atina'ya Kısa Uçuş

İonya Adaları, Yunanistan'ın en yeşil ve en dramatik manzaralarına ev sahipliği yapar. Lefkada doğrudan köprüyle Yunanistan anakarasına bağlıdır; bu da erişilebilirliğini artırmakta ve mülk değerini desteklemektedir. Kefalonia ise üst segment turistlerin yoğun ilgi gösterdiği bir destinasyon olarak lüks kısa dönem kiralama yatırımı için oldukça cazip bir profil sunmaktadır.

İonya Adaları'ndaki üst segment villalar, sezon boyunca yüksek gecelik ücretlerle kiralanabilmektedir. Lüks villa segmentinde doluluk oranları oldukça güçlü seyrederken, daha uygun fiyatlı daireler de tatilci talebiyle sağlam bir kira geliri sağlamaktadır.

İonya Adaları, Yunanistan'da lüks mülk yatırımı arayan Türk yatırımcıların ilgisini giderek daha fazla çeken bir destinasyon haline gelmektedir. Görece düşük yoğunluklu turistik yapısı, özel ve huzurlu bir tatil ortamı arayanlar için cazip bir atmosfer yaratmaktadır.

Bölgeler Arası Karşılaştırma Tablosu

* Girit'te Golden Visa eşiği bazı bölgelerde 800.000 €'ya yükseltilmiştir. Güncel eşik bilgileri için Proximate Investment danışmanlarıyla iletişime geçiniz.

Yunanistan'da Yatırım Stratejileri: Hangi Yaklaşım Size Uygun?

1. Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Stratejisi

Yunanistan'da Airbnb için en iyi bölgeler söz konusu olduğunda Halkidiki, Taşoz ve Girit kıyıları ön plana çıkmaktadır. Bu strateji, özellikle tatil bölgelerinde yüksek sezonluk getiri hedefleyen yatırımcılar için uygundur. Yaz aylarında %70–%90 doluluk oranına ulaşan iyi konumlu mülkler, 4–5 aylık sezonda ciddi gelir elde edebilmektedir.

2. Uzun Dönem Kira Geliri Stratejisi

Selanik ve Atina çevresi, üniversite ve kurumsal kiracı talebi sayesinde istikrarlı yıl boyu kira geliri sunmaktadır. Yüksek doluluk oranı, tahmin edilebilir nakit akışı ve düşük boşluk riski bu stratejinin avantajlarıdır.

3. Değer Artışı (Capital Appreciation) Stratejisi

Peloponez ve İonya Adaları gibi bölgeler, henüz tam keşfedilmemişken erken alım yapanlara uzun vadede güçlü sermaye artışı sunmaktadır. Bu strateji, 5–10 yıllık ufukla düşünen ve kısa vadeli kira gelirinden çok mülk değer kazancını hedefleyen yatırımcılar için uygundur.

4. Golden Visa + Kira Geliri Karma Stratejisi

250.000 € eşiğinin hâlâ geçerli olduğu bölgelerde — özellikle Halkidiki ve Taşoz'da — Golden Visa programından yararlanırken eş zamanlı kira geliri elde etmek mümkündür. Bu karma strateji, özellikle AB oturma iznini ve pasif geliri birlikte hedefleyen Türk yatırımcılar arasında çok popüler hale gelmektedir.

Türk Yatırımcılar için Yunanistan'da Mülk Satın Alma Süreci

Yunanistan'da mülk satın almak, Türk vatandaşları için herhangi bir özel kısıtlama gerektirmemektedir. Süreç şeffaf ve hukuki güvence altındadır.

Adım Adım Satın Alma Süreci

• Vergi numarası (AFM) alınması: Her alıcının Yunanistan'da vergi numarası edinmesi gerekmektedir

• Yunan banka hesabı açılması: İşlemlerin Yunan bankası üzerinden yapılması zorunludur

• Avukat ve noter atanması: Tüm sözleşmeler noter huzurunda imzalanmalıdır

• Tapu sicil araştırması (title search): Mülk üzerinde ipotek ya da haciz olmadığının teyidi

• Ön sözleşme (preliminary contract): Genellikle %10 depozito ile imzalanır

• Nihai tapu devri: Noterde gerçekleştirilir ve tapu siciline tescil edilir

• Golden Visa başvurusu: Uygun yatırım tutarında tamamlandıktan sonra başvuru yapılabilir

Vergiler ve Maliyetler

• Tapu devir vergisi (FMA): Mülk değerinin yaklaşık %3,09'u

• Noter ücretleri: %0,8 – %1

• Avukatlık ücreti: %1 – %1,5

• Tapu sicil kaydı: %0,5

• Yıllık mülk vergisi (ENFIA): Mülk değerine göre değişken

Döviz Hususları

TRY/EUR kuru, Türk yatırımcıların Yunanistan'da satın alma maliyetini doğrudan etkilemektedir. Büyük tutarlı işlemler için döviz danışmanlığı ve forward kontrat kullanımı, kur riskini minimize etmek açısından önem taşımaktadır.

Yunanistan Emlak Piyasası 2025–2026 Öngörüsü

Yunanistan gayrimenkul piyasası, önümüzdeki dönemde güçlü performansını sürdürmesi beklenen dinamiklere sahiptir. Turizm gelirlerindeki artış, altyapı yatırımları ve AB fonlarından desteklenen kentsel dönüşüm projeleri, özellikle kıyı bölgelerinde mülk değerlerini yukarı taşıma potansiyeli taşımaktadır.

• Atina ve Selanik'te yıllık %8–%15 kira artışı beklentisi devam etmektedir

• Halkidiki ve Taşoz'da talep artışı, fiyatların hızlanmasına yol açabilir

• Golden Visa reformları, 250.000 € eşiği kalan bölgelere talebi yoğunlaştırmaktadır

• Kısa dönem kiralama platformları üzerinden gelir elde etme imkânı, yabancı yatırımcı ilgisini canlı tutmaktadır

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan'da deniz manzaralı ama uygun fiyatlı ev nerede alınır?

Taşoz, Halkidiki'nin Sithonia yarımadası, Peloponez'in güney kıyıları ve Girit'in batı bölgeleri, deniz manzaralı ama görece düşük fiyatlı mülk arayan yatırımcılar için en iyi seçeneklerin başında gelmektedir. Taşoz'da 100.000 € altında deniz manzaralı ev bulmak hâlâ mümkündür.

Yunanistan'da yüksek kira getirili sahil bölgeleri hangileridir?

Halkidiki (%6–%12 sezonluk), Taşoz (%7–%11 sezonluk), Girit batı kıyıları (%5–%9) ve Selanik (%5–%8 yıllık) en yüksek kira getirisi sunan bölgeler arasındadır.

Türk yatırımcılar için en iyi Yunanistan emlak bölgeleri hangileridir?

Selanik, İstanbul'a uçuş süresi ve kültürel yakınlık açısından en pratik seçimdir. Halkidiki ise tatil + yatırım kombine stratejisi için en popüler destinasyondur. Golden Visa arayanlar için Halkidiki ve Taşoz, hâlâ 250.000 € eşiğiyle uygun seçenekler arasındadır.

Yunanistan'da 250.000 euro altında yatırım fırsatları var mı?

Evet. Taşoz, Peloponez ve Selanik çevresinde 60.000 € ile 200.000 € arasında değişen fiyatlarla kaliteli mülkler bulmak mümkündür. Bu fiyat aralığı, özellikle kira getirisi stratejisi uygulamak isteyen yatırımcılar için çok cazip bir giriş noktası sunmaktadır.

Yunanistan'da Golden Visa için en uygun şehirler hangileri?

2024 itibarıyla Atina, Selanik ve büyük adalarda Golden Visa eşiği 800.000 €'ya yükseltilmiştir. Halkidiki, Taşoz, Peloponez ve bazı küçük adalar ise 250.000 € eşiğini korumaktadır. Golden Visa arayanların bu bölgelere yönelmesi mali açıdan daha avantajlı olacaktır.

Yabancılar Yunanistan'da mülk satın alabilir mi?

Evet, herhangi bir kısıtlama yoktur. Türk vatandaşları dahil tüm yabancı uyruklu bireyler Yunanistan'da mülk satın alabilir. Sadece bazı sınır bölgelerinde ek izin gerekebilir; bu konuda avukat desteği alınması önerilir.

Proximate Investment ile Yunanistan'da Fırsatı Kaçırmayın

Yunanistan'da deniz manzaralı, uygun fiyatlı ve yüksek kira getirisi sunan mülkleri keşfetmek için Proximate Investment uzman ekibi hazır. Türk yatırımcılara özel danışmanlık, portföy seçimi ve Golden Visa süreç yönetimi konularında yanınızdayız.

www.proximateinvestment.com | proximate.investment@gmail.com

37. Kat, 1 Canada Square, Londra