BÖLÜM 1: Yunanistan'da Banka İpoteği (Mortgage)

Yabancılar Yunanistan'da Mortgage Alabilir mi?

Evet — ancak süreç bazı koşullar içermekte ve Yunan bankalarının genel tutumu ihtiyatlı olmaya devam etmektedir. Piyasada fiili durum şöyledir: Bazı büyük Yunan bankaları yabancı alıcılara özel mortgage ürünleri sunmaktadır; ancak onay süreci, yerli alıcılara kıyasla daha titiz işlemektedir.

Alpha Bank, Eurobank, Piraeus Bank ve National Bank of Greece, yabancı uyruklu bireylere yönelik konut kredisi programları sunan başlıca bankalar arasındadır. Bu bankalardan özellikle Alpha Bank, hem AB üyesi hem de AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşlarına yönelik özel ipotek ürünleri geliştirmiştir.

2025 İtibarıyla Temel Kredi Koşulları

Hangi Belgeler Gerekiyor?

Yunan bankasına mortgage başvurusu yapabilmek için öncelikle iki ön koşul sağlanmalıdır:

• Yunan Vergi Numarası (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) — zorunlu

• Yunan bankasında aktif hesap — zorunlu

Başvuru için hazırlanması gereken belgeler:

• Geçerli pasaport fotokopisi

• Son 2–3 yıla ait vergi beyannamesi

• İş sözleşmesi veya gelir belgesi (çalışanlar için) / son 2 yıl şirket vergi beyannamesi (serbest meslek)

• Son 3–6 aya ait banka ekstreleri

• Mülk satın alma ön sözleşmesi

• Yunan oturma izni (varsa)

• Yunanistan'da ikamet kanıtı (yoksa muafiyet belgesi)

• Tüm yabancı dildeki belgeler Yunancaya tercüme ve apostil onayı ile sunulmalı

💡 Türk Yatırımcılar İçin İpucu: Türkiye'den getirilen gelir belgelerinin (e-Devlet vergi beyannamesi, SGK dökümü, banka ekstresi) apostil onaylı ve Yunanca tercümesiyle sunulması gerekmektedir. Bu süreç 2–4 hafta alabilir; satın alma planlamasında bu süreyi göz önünde bulundurun.

Faiz Oranı Türleri: Hangisini Seçmeli?

Yunanistan'da 2020'den itibaren sabit faizli mortgage kullanımı hızla yaygınlaşmıştır. 2022'de imzalanan yeni ipotek sözleşmelerinin %55'inden fazlası sabit faizli olmuştur. Yabancı yatırımcılar için üç ana seçenek mevcuttur:

💡 Öneri: Kira geliri hedefleyen yatırımcılar için sabit faizli mortgage, nakit akışı planlamasını kolaylaştırdığından daha güvenli bir seçimdir. Euribor'daki olası artışlar değişken faizli kredilerde aylık taksiti önemli ölçüde artırabilir.

Başlıca Yunan Bankaları ve Yabancı Alıcı Programları

Mortgage ile Golden Visa: Kritik Uyarı

⚠️ Önemli Kural: Golden Visa başvurusu için 250.000 € (veya yeni eşiklerde 400.000/800.000 €) yatırım tutarının tamamının nakden ödenmiş olması şarttır. Mortgage kullansanız bile bu eşiği karşılayan kısım nakit ödeme olarak kanıtlanmalıdır. Golden Visa + mortgage kombinasyonu, minimum eşiği aşan mülklerde mümkün olabilir.

Örnek senaryo: 600.000 € değerinde bir mülk satın alıyorsunuz. 400.000 €'sunu nakit ödeyerek Golden Visa eşiğini karşılıyorsunuz, kalan 200.000 € için ise mortgage kullanıyorsunuz. Bu yapı yasal olmakla birlikte avukat ve banka ile mutlaka önceden netleştirilmelidir.

BÖLÜM 2: AB Fonları, ESPA ve Kamu Teşvikleri

Yunanistan AB Fonlarından Nasıl Yararlanıyor?

Yunanistan, AB fonlarının kullanımı bakımından Avrupa'nın en ön saflarında yer almaktadır. ABD Dışişleri Bakanlığı'nın 2025 Yatırım İklimi Raporu'na göre Avrupa Toparlanma ve Dayanıklılık Fonu (RRF) kapsamında Yunanistan'a 2026 yılı ortasına kadar 35,95 milyar € aktarılması planlanmaktadır. Bu dev fon, ülkenin altyapı, enerji verimliliği, kentsel dönüşüm ve dijital dönüşüm alanlarındaki yatırımlarını hızlandırmaktadır.

Yunanistan, 2024 yılında ESPA (Avrupa Yapısal ve Yatırım Fonları) ve Toparlanma Fonu'ndan toplam 12,2 milyar €'luk proje ödemesi almıştır. Ülke, AB genelinde bu fonların kullanım hızında ilk sıralarda yer almaktadır.

Bu Fonlar Gayrimenkul Yatırımcısını Nasıl Etkiler?

AB fonları doğrudan bireysel mülk alımı için kullanılmasa da yatırımcıları dolaylı olarak çok güçlü biçimde etkiler:

Exoikonomo Programı: Enerji Verimliliği Hibesi

Yunanistan'ın en önemli konut destek programlarından biri olan Exoikonomo (Εξοικονομώ), eski binaların enerji verimliliğini artırmak için ev sahiplerine hibe ve sıfır faizli kredi sunmaktadır. Bu program, yatırımcılar için stratejik bir fırsat yaratmaktadır:

• Eski ve düşük enerji sınıflı bir bina satın alarak renovasyon yapın

• Exoikonomo programından %30–%70 hibe alarak maliyeti düşürün

• Enerji sınıfını A'ya yükselterek hem satış değerini hem de kira getirisini artırın

• Düşük enerji tüketimli mülkler Yunan kiracılar ve uzun dönem kiracılar arasında çok daha yüksek talep görüyor

💡 Yatırımcı Stratejisi: Selanik veya Atina'da düşük enerji sınıflı eski bir daire satın alın → Exoikonomo hibesiyle renovasyon yapın → A sınıfı enerji belgesi alın → kira getirisini %20–%30 artırın. Bu strateji, özellikle 80.000–150.000 € aralığındaki mülklerde olağanüstü ROI sunabilmektedir.

Yatırım Teşvik Kanunu (Geliştirme Yasası – Law 4887/2022)

Yunanistan'ın Geliştirme Yasası, büyük ölçekli gayrimenkul yatırımları için doğrudan teşvikler sunmaktadır. Bu yasa kapsamında turizm tesisleri, karma kullanımlı gelişmeler ve otel dönüşümleri için şu destekler mümkündür:

• Yatırım harcamalarının %25–%55'i oranında vergi indirimi

• Belirli bölgelerde 10 yıla kadar vergi muafiyeti

• Hızlandırılmış amortisman imkânı

• İstihdama bağlı sübvansiyon

Bu teşviklerden yararlanmak için bireysel mülk alımı yeterli değildir; ticari yapıda bir yatırım projesi sunulması gerekmektedir. Proximate Investment, büyük ölçekli yatırım planları için hukuki danışmanlık ağı aracılığıyla bu süreci yönetmektedir.

Enterprise Greece: Resmi Yatırım Destek Ajansı

Yunan hükümetinin resmi yatırım destek ajansı olan Enterprise Greece, Dışişleri Bakanlığı bünyesinde faaliyet göstermektedir. Yabancı yatırımcılara şu hizmetleri ücretsiz olarak sunmaktadır:

• Yatırım teşvikleri ve hibe programları hakkında kapsamlı bilgilendirme

• İlgili bakanlıklar ve devlet kurumlarıyla koordinasyon

• Bürokratik süreçlerde rehberlik

• Sektörel yatırım fırsatları veri tabanı

Enterprise Greece'e başvuru tamamen ücretsizdir ve online olarak gerçekleştirilebilir.

BÖLÜM 3: Alternatif Finansman Yöntemleri

1. Geliştirici Ödeme Planları (Developer Financing)

Yunanistan'da özellikle off-plan (henüz tamamlanmamış) projelerde, geliştirici firmalar doğrudan ödeme planı sunabilmektedir. Bu seçenek banka kredisine alternatif ya da tamamlayıcı olarak kullanılabilir.

• Genellikle %50+ peşinat, kalan tutar inşaat aşamalarında

• Bazı projelerde 1–5 yıl faizsiz taksit imkânı

• Banka süreçlerine kıyasla çok daha hızlı ve esnek

• Avantaj: kredi sicili ve gelir belgesi gereksinimi yok

• Risk: geliştirici firma güvenilirliği kritik önem taşır — mutlaka due diligence yapılmalı

2. Özel Bankacılık ve Uluslararası Kredi

Yüksek net değerli yatırımcılar için bir başka seçenek, mevcut ülkedeki (Türkiye dahil) özel bankacılık ilişkileri aracılığıyla Yunanistan mülkü için finansman sağlamaktır. Bu yöntem özellikle şu durumlarda geçerlidir:

• HSBC, Citi veya İstanbul merkezli özel bankalarla mevcut ilişki

• Mevcut gayrimenkul veya portföy teminat gösterilerek kredi kullanımı

• Offshore yapı kurarak Yunanistan'da mülk edinimi

3. Uluslararası Mortgage Brokerleri

IMS (Individual Mortgage Solutions) gibi Yunanistan'da faaliyet gösteren uluslararası mortgage brokerleri, yabancı alıcılara özel avantajlar sunmaktadır:

• Fiziksel ziyaret gerekmeden Yunanistan'da banka ön onayı alınabilir

• Birden fazla bankadan teklifin karşılaştırmalı analizi

• Türkçe hizmet sunan broker ağına ulaşım

• EUR, CHF ve USD cinsinden kredi seçeneği

💡 Pratik Öneri: Yunanistan'a gelmeden önce uluslararası bir mortgage broker aracılığıyla ön onay (pre-approval) almak, mülk arama sürecini hem hızlandırır hem de pazarlık gücünüzü artırır. Ücretsiz ilk değerlendirme için Proximate Investment danışmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

BÖLÜM 4: Finansman Seçeneklerinin Karşılaştırması

BÖLÜM 5: Türk Yatırımcılar İçin Özel Değerlendirme

TRY/EUR Kur Riski ve Döviz Stratejisi

Türk yatırımcıların en önemli finansman değişkenlerinden biri TRY/EUR kur riskidir. Euro cinsinden alınan mortgage ya da yapılan nakit ödeme, Türk Lirası değer kaybından etkilenebilir. Bu risk iki yönlü çalışır:

• Kur riski (olumsuz): TL değer kazanırsa Euro cinsinden borcun TL maliyeti azalır

• Kur avantajı (olumlu): TL değer kaybederse Euro cinsinden elde edilen kira gelirinin TL karşılığı artar

• Strateji: Büyük Euro transferleri için forward kontrat veya döviz danışmanı kullanımı önerilir

• Pratik: Türkiye'deki döviz hesabında Euro biriktirerek kur dalgalanmasını yönetmek mümkündür

Türkiye'den Para Transferi: Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Türkiye'den Yunanistan'a para transferi yasal ve sorunsuz gerçekleştirilebilir

• Büyük tutarlı transferlerde kaynak belgesi (servet kanıtı) gerekebilir

• SWIFT transferleri için bankadan bankaya ortalama 1–3 iş günü

• Döviz alım-satım spreadi ve transfer ücreti karşılaştırmalı olarak değerlendirilmeli

• Bazı durumlarda Türk avukatlarla koordinasyon gerekebilir — Proximate Investment bu süreci yönetir

💡 Türk Yatırımcı İçin Özet Strateji: 250.000 € Golden Visa eşiğini nakit karşılayın, üzerindeki tutarı ise Alpha Bank veya Eurobank üzerinden mortgage ile finanse edin. Exoikonomo programıyla renovasyon yapın, kira getirisini artırın. TRY/EUR kur hareketlerini forward kontrat ile hedge edin.

Sıkça Sorulan Sorular

Türk vatandaşları Yunanistan'da banka kredisi alabilir mi?

Evet. Alpha Bank ve Eurobank başta olmak üzere bazı Yunan bankaları AB üyesi olmayan ülke vatandaşlarına da mortgage sunmaktadır. Ancak Türk alıcılar için LTV oranı genellikle %60–%65 ile sınırlıdır ve belge gereksinimleri kapsamlıdır. Başvuru öncesinde bir mortgage broker aracılığıyla ön değerlendirme yaptırılması önerilir.

Yunanistan'da mortgage faiz oranları ne kadar?

2025 itibarıyla Yunanistan'da yabancı alıcılar için mortgage faiz oranları %3,0 ile %6,5 arasında değişmektedir. Sabit faizli ürünler değişken faizli seçeneklere kıyasla biraz daha yüksek başlangıç oranı sunarken daha istikrarlı bir ödeme planı sağlamaktadır. Eurozone'daki Euribor hareketleri değişken faizli kredileri doğrudan etkiler.

AB fonlarından bireysel mülk alımı için yararlanabilir miyim?

Doğrudan değil. AB ve ESPA fonları genellikle büyük ölçekli kamu veya ticari projelere yöneliktir. Ancak Exoikonomo gibi enerji verimliliği programları bireysel ev sahiplerine hibe sunmaktadır. Bunun yanı sıra AB fonları destekli altyapı projeleri çevre mülk değerlerini artırarak yatırım getirisini olumlu etkiler.

Golden Visa için mortgage kullanabilir miyim?

Kısmen. Golden Visa için belirlenen minimum yatırım eşiğinin tamamının nakit olarak karşılanmış olması gerekmektedir. Ancak bu eşiği aşan mülk değerinin üstü için mortgage kullanılabilir. Örneğin 600.000 € değerinde bir mülk için 400.000 € nakit (Golden Visa eşiği) + 200.000 € mortgage kombinasyonu yasal olarak mümkündür.

Yunanistan'da mülk almak için Yunan bankasında hesap açmak zorunlu mu?

Evet, mortgage başvurusu için zorunludur. Bunun yanı sıra mülk alım işlemlerinde Yunan bankası üzerinden ödeme yapılması yasal gereklilik olarak aranmaktadır. Hesap açmak için Yunanistan'a gitmeniz gerekmez; Alpha Bank ve Eurobank online veya vekaleten hesap açma imkânı sunmaktadır.

Proximate Investment ile Finansmanınızı Planlayın

Yunanistan'da mülk alımı için doğru finansman stratejisini belirlemek, yatırım getirinizi doğrudan etkileyen kritik bir karardır. Proximate Investment olarak; mortgage danışmanlığı, AB fonu değerlendirmesi, geliştirici ödeme planları ve Türk yatırımcılara özel kur yönetimi konularında kapsamlı destek sunuyoruz.

www.proximateinvestment.com | proximate.investment@gmail.com

37. Kat, 1 Canada Square, Londra