Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen Türk ve uluslararası yatırımcıların en çok sorduğu soru şudur: 'Mülkü nakit mi almak zorundayım?' Cevap hayır — doğru stratejiyle hem banka kredisi hem de AB destekli hibe programlarından yararlanmak mümkündür. Bu rehberde tüm seçenekleri kısaca özetliyoruz
Evet — ancak süreç bazı koşullar içermekte ve Yunan bankalarının genel tutumu ihtiyatlı olmaya devam etmektedir. Piyasada fiili durum şöyledir: Bazı büyük Yunan bankaları yabancı alıcılara özel mortgage ürünleri sunmaktadır; ancak onay süreci, yerli alıcılara kıyasla daha titiz işlemektedir.
Alpha Bank, Eurobank, Piraeus Bank ve National Bank of Greece, yabancı uyruklu bireylere yönelik konut kredisi programları sunan başlıca bankalar arasındadır. Bu bankalardan özellikle Alpha Bank, hem AB üyesi hem de AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşlarına yönelik özel ipotek ürünleri geliştirmiştir.
Yunan bankasına mortgage başvurusu yapabilmek için öncelikle iki ön koşul sağlanmalıdır:
• Yunan Vergi Numarası (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) — zorunlu
• Yunan bankasında aktif hesap — zorunlu
Başvuru için hazırlanması gereken belgeler:
• Geçerli pasaport fotokopisi
• Son 2–3 yıla ait vergi beyannamesi
• İş sözleşmesi veya gelir belgesi (çalışanlar için) / son 2 yıl şirket vergi beyannamesi (serbest meslek)
• Son 3–6 aya ait banka ekstreleri
• Mülk satın alma ön sözleşmesi
• Yunan oturma izni (varsa)
• Yunanistan'da ikamet kanıtı (yoksa muafiyet belgesi)
• Tüm yabancı dildeki belgeler Yunancaya tercüme ve apostil onayı ile sunulmalı
💡 Türk Yatırımcılar İçin İpucu: Türkiye'den getirilen gelir belgelerinin (e-Devlet vergi beyannamesi, SGK dökümü, banka ekstresi) apostil onaylı ve Yunanca tercümesiyle sunulması gerekmektedir. Bu süreç 2–4 hafta alabilir; satın alma planlamasında bu süreyi göz önünde bulundurun.
Yunanistan'da 2020'den itibaren sabit faizli mortgage kullanımı hızla yaygınlaşmıştır. 2022'de imzalanan yeni ipotek sözleşmelerinin %55'inden fazlası sabit faizli olmuştur. Yabancı yatırımcılar için üç ana seçenek mevcuttur:
💡 Öneri: Kira geliri hedefleyen yatırımcılar için sabit faizli mortgage, nakit akışı planlamasını kolaylaştırdığından daha güvenli bir seçimdir. Euribor'daki olası artışlar değişken faizli kredilerde aylık taksiti önemli ölçüde artırabilir.
⚠️ Önemli Kural: Golden Visa başvurusu için 250.000 € (veya yeni eşiklerde 400.000/800.000 €) yatırım tutarının tamamının nakden ödenmiş olması şarttır. Mortgage kullansanız bile bu eşiği karşılayan kısım nakit ödeme olarak kanıtlanmalıdır. Golden Visa + mortgage kombinasyonu, minimum eşiği aşan mülklerde mümkün olabilir.
Örnek senaryo: 600.000 € değerinde bir mülk satın alıyorsunuz. 400.000 €'sunu nakit ödeyerek Golden Visa eşiğini karşılıyorsunuz, kalan 200.000 € için ise mortgage kullanıyorsunuz. Bu yapı yasal olmakla birlikte avukat ve banka ile mutlaka önceden netleştirilmelidir.
Yunanistan, AB fonlarının kullanımı bakımından Avrupa'nın en ön saflarında yer almaktadır. ABD Dışişleri Bakanlığı'nın 2025 Yatırım İklimi Raporu'na göre Avrupa Toparlanma ve Dayanıklılık Fonu (RRF) kapsamında Yunanistan'a 2026 yılı ortasına kadar 35,95 milyar € aktarılması planlanmaktadır. Bu dev fon, ülkenin altyapı, enerji verimliliği, kentsel dönüşüm ve dijital dönüşüm alanlarındaki yatırımlarını hızlandırmaktadır.
Yunanistan, 2024 yılında ESPA (Avrupa Yapısal ve Yatırım Fonları) ve Toparlanma Fonu'ndan toplam 12,2 milyar €'luk proje ödemesi almıştır. Ülke, AB genelinde bu fonların kullanım hızında ilk sıralarda yer almaktadır.
AB fonları doğrudan bireysel mülk alımı için kullanılmasa da yatırımcıları dolaylı olarak çok güçlü biçimde etkiler:
Yunanistan'ın en önemli konut destek programlarından biri olan Exoikonomo (Εξοικονομώ), eski binaların enerji verimliliğini artırmak için ev sahiplerine hibe ve sıfır faizli kredi sunmaktadır. Bu program, yatırımcılar için stratejik bir fırsat yaratmaktadır:
• Eski ve düşük enerji sınıflı bir bina satın alarak renovasyon yapın
• Exoikonomo programından %30–%70 hibe alarak maliyeti düşürün
• Enerji sınıfını A'ya yükselterek hem satış değerini hem de kira getirisini artırın
• Düşük enerji tüketimli mülkler Yunan kiracılar ve uzun dönem kiracılar arasında çok daha yüksek talep görüyor
💡 Yatırımcı Stratejisi: Selanik veya Atina'da düşük enerji sınıflı eski bir daire satın alın → Exoikonomo hibesiyle renovasyon yapın → A sınıfı enerji belgesi alın → kira getirisini %20–%30 artırın. Bu strateji, özellikle 80.000–150.000 € aralığındaki mülklerde olağanüstü ROI sunabilmektedir.
Yunanistan'ın Geliştirme Yasası, büyük ölçekli gayrimenkul yatırımları için doğrudan teşvikler sunmaktadır. Bu yasa kapsamında turizm tesisleri, karma kullanımlı gelişmeler ve otel dönüşümleri için şu destekler mümkündür:
• Yatırım harcamalarının %25–%55'i oranında vergi indirimi
• Belirli bölgelerde 10 yıla kadar vergi muafiyeti
• Hızlandırılmış amortisman imkânı
• İstihdama bağlı sübvansiyon
Bu teşviklerden yararlanmak için bireysel mülk alımı yeterli değildir; ticari yapıda bir yatırım projesi sunulması gerekmektedir. Proximate Investment, büyük ölçekli yatırım planları için hukuki danışmanlık ağı aracılığıyla bu süreci yönetmektedir.
Yunan hükümetinin resmi yatırım destek ajansı olan Enterprise Greece, Dışişleri Bakanlığı bünyesinde faaliyet göstermektedir. Yabancı yatırımcılara şu hizmetleri ücretsiz olarak sunmaktadır:
• Yatırım teşvikleri ve hibe programları hakkında kapsamlı bilgilendirme
• İlgili bakanlıklar ve devlet kurumlarıyla koordinasyon
• Bürokratik süreçlerde rehberlik
• Sektörel yatırım fırsatları veri tabanı
Enterprise Greece'e başvuru tamamen ücretsizdir ve online olarak gerçekleştirilebilir.
Yunanistan'da özellikle off-plan (henüz tamamlanmamış) projelerde, geliştirici firmalar doğrudan ödeme planı sunabilmektedir. Bu seçenek banka kredisine alternatif ya da tamamlayıcı olarak kullanılabilir.
• Genellikle %50+ peşinat, kalan tutar inşaat aşamalarında
• Bazı projelerde 1–5 yıl faizsiz taksit imkânı
• Banka süreçlerine kıyasla çok daha hızlı ve esnek
• Avantaj: kredi sicili ve gelir belgesi gereksinimi yok
• Risk: geliştirici firma güvenilirliği kritik önem taşır — mutlaka due diligence yapılmalı
Yüksek net değerli yatırımcılar için bir başka seçenek, mevcut ülkedeki (Türkiye dahil) özel bankacılık ilişkileri aracılığıyla Yunanistan mülkü için finansman sağlamaktır. Bu yöntem özellikle şu durumlarda geçerlidir:
• HSBC, Citi veya İstanbul merkezli özel bankalarla mevcut ilişki
• Mevcut gayrimenkul veya portföy teminat gösterilerek kredi kullanımı
• Offshore yapı kurarak Yunanistan'da mülk edinimi
IMS (Individual Mortgage Solutions) gibi Yunanistan'da faaliyet gösteren uluslararası mortgage brokerleri, yabancı alıcılara özel avantajlar sunmaktadır:
• Fiziksel ziyaret gerekmeden Yunanistan'da banka ön onayı alınabilir
• Birden fazla bankadan teklifin karşılaştırmalı analizi
• Türkçe hizmet sunan broker ağına ulaşım
• EUR, CHF ve USD cinsinden kredi seçeneği
💡 Pratik Öneri: Yunanistan'a gelmeden önce uluslararası bir mortgage broker aracılığıyla ön onay (pre-approval) almak, mülk arama sürecini hem hızlandırır hem de pazarlık gücünüzü artırır. Ücretsiz ilk değerlendirme için Proximate Investment danışmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
Türk yatırımcıların en önemli finansman değişkenlerinden biri TRY/EUR kur riskidir. Euro cinsinden alınan mortgage ya da yapılan nakit ödeme, Türk Lirası değer kaybından etkilenebilir. Bu risk iki yönlü çalışır:
• Kur riski (olumsuz): TL değer kazanırsa Euro cinsinden borcun TL maliyeti azalır
• Kur avantajı (olumlu): TL değer kaybederse Euro cinsinden elde edilen kira gelirinin TL karşılığı artar
• Strateji: Büyük Euro transferleri için forward kontrat veya döviz danışmanı kullanımı önerilir
• Pratik: Türkiye'deki döviz hesabında Euro biriktirerek kur dalgalanmasını yönetmek mümkündür
• Türkiye'den Yunanistan'a para transferi yasal ve sorunsuz gerçekleştirilebilir
• Büyük tutarlı transferlerde kaynak belgesi (servet kanıtı) gerekebilir
• SWIFT transferleri için bankadan bankaya ortalama 1–3 iş günü
• Döviz alım-satım spreadi ve transfer ücreti karşılaştırmalı olarak değerlendirilmeli
• Bazı durumlarda Türk avukatlarla koordinasyon gerekebilir — Proximate Investment bu süreci yönetir
💡 Türk Yatırımcı İçin Özet Strateji: 250.000 € Golden Visa eşiğini nakit karşılayın, üzerindeki tutarı ise Alpha Bank veya Eurobank üzerinden mortgage ile finanse edin. Exoikonomo programıyla renovasyon yapın, kira getirisini artırın. TRY/EUR kur hareketlerini forward kontrat ile hedge edin.
Evet. Alpha Bank ve Eurobank başta olmak üzere bazı Yunan bankaları AB üyesi olmayan ülke vatandaşlarına da mortgage sunmaktadır. Ancak Türk alıcılar için LTV oranı genellikle %60–%65 ile sınırlıdır ve belge gereksinimleri kapsamlıdır. Başvuru öncesinde bir mortgage broker aracılığıyla ön değerlendirme yaptırılması önerilir.
2025 itibarıyla Yunanistan'da yabancı alıcılar için mortgage faiz oranları %3,0 ile %6,5 arasında değişmektedir. Sabit faizli ürünler değişken faizli seçeneklere kıyasla biraz daha yüksek başlangıç oranı sunarken daha istikrarlı bir ödeme planı sağlamaktadır. Eurozone'daki Euribor hareketleri değişken faizli kredileri doğrudan etkiler.
Doğrudan değil. AB ve ESPA fonları genellikle büyük ölçekli kamu veya ticari projelere yöneliktir. Ancak Exoikonomo gibi enerji verimliliği programları bireysel ev sahiplerine hibe sunmaktadır. Bunun yanı sıra AB fonları destekli altyapı projeleri çevre mülk değerlerini artırarak yatırım getirisini olumlu etkiler.
Kısmen. Golden Visa için belirlenen minimum yatırım eşiğinin tamamının nakit olarak karşılanmış olması gerekmektedir. Ancak bu eşiği aşan mülk değerinin üstü için mortgage kullanılabilir. Örneğin 600.000 € değerinde bir mülk için 400.000 € nakit (Golden Visa eşiği) + 200.000 € mortgage kombinasyonu yasal olarak mümkündür.
Evet, mortgage başvurusu için zorunludur. Bunun yanı sıra mülk alım işlemlerinde Yunan bankası üzerinden ödeme yapılması yasal gereklilik olarak aranmaktadır. Hesap açmak için Yunanistan'a gitmeniz gerekmez; Alpha Bank ve Eurobank online veya vekaleten hesap açma imkânı sunmaktadır.
Yunanistan'da mülk alımı için doğru finansman stratejisini belirlemek, yatırım getirinizi doğrudan etkileyen kritik bir karardır. Proximate Investment olarak; mortgage danışmanlığı, AB fonu değerlendirmesi, geliştirici ödeme planları ve Türk yatırımcılara özel kur yönetimi konularında kapsamlı destek sunuyoruz.
www.proximateinvestment.com | proximate.investment@gmail.com
37. Kat, 1 Canada Square, Londra
Türkiye'de enflasyonun gayrimenkul fiyatlarını reel anlamda aşındırdığı ve mortgage erişiminin sınırlı kaldığı bir ortamda, Türk yatırımcıların gözü yeniden Londra piyasasına çevrildi. Sterlin karşısında eriyen lira, Londra konutunu son yirmi yılda Türk alıcı için hem güçlü bir değer saklama aracı hem de döviz bazlı kira geliri kaynağına dönüştürdü. Londra ve Ankara'da faaliyet gösteren Proximate Investment, bu talebin daha bilinçli ve çok pazarlı bir yatırımcı profiline evrildiğine dikkat çekiyor.
Bu rehber; Londra’da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen uluslararası bir yatırımcının bilmesi gereken her boyutu — piyasa yapısından bölgesel fırsatlara, satın alım sürecinden vergi planlamasına — baştan sona kapsayan bütünleşik bir çerçeve sunmaktadır.
Bu makale; 2026 yılı itibarıyla Avrupa genelindeki Golden Visa güncellemelerini kapsamlı biçimde ele almakta, bu güncellemelerin uluslararası yatırımcılar için ne anlama geldiğini analiz etmekte ve bu dönüşüm sürecinde Londra merkezli yatırım stratejisinin neden istikrarlı bir alternatif sunduğunu ortaya koymaktadır.
